Qué son las Arras y que tipos de Arras existen (Derecho Civil)

Definición de Arras

Llei 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña regula las arras. Ya en la exposición de motivos de la Ley se afirma que la “regulación de las arras se inspira en la tradición, pero distingue nítidamente entre arras confirmatorias y penitenciales…”.

Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato o de un precontrato, un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. (SAP de Barcelona de 22 de julio de 2019, recurso 476/2017).

Que tipos de arras existen

La doctrina como la jurisprudencia distinguen tres modalidades de arras:

Confirmatorias

El artículo 621-8.1 CCCat establece que la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, “en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa”.

Por tanto, en caso de incumplimiento de la otra parte tanto el vendedor como el comprador pueden exigir el cumplimiento o la resolución de la venta, así como en su caso la indemnización de daños y perjuicios que corresponda.

Penitenciales

De acuerdo con el artículo 621-8.2 CCat “las arras penitenciales se deben pactar expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, excepto si el desistimiento está justificado de acuerdo con lo que dispone el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, las debe devolver dobladas”.

Las arras penitenciales, en palabras de la STS de 21 de marzo de 2012 antes citada, “son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada”.

Por tanto, las arras penitenciales conceden al vendedor y al comprador el derecho a desistir del contrato si así lo desean. En este sentido, la SAP de Girona de 28 de febrero de 2019 afirma que: “Si el comprador deja de estar interesado en la compra o no satisface el pago del precio restante, pierde las arras que haya pagado como anticipo. Por otra parte, si el vendedor quiere desistir de la venta del inmueble, o de la promesa de venta, por ejemplo, por haber recibido una oferta mayor, puede rescindir el contrato devolviendo a la otra parte el doble de la cantidad recibida en concepto de arras”.

Por tanto, en este tipo de arras las partes no pueden obligarse mutuamente a cumplir el contrato de compraventa, pues ambas tienen la indicada facultad de desistir.

Penales

El CCat no se refiere a las arras penales, que son aquellas, en términos de la STS de 21 de marzo de 2012 antes citada, cuya “finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento”.

En resumen:

  • Las arras suponen la entrega de una cantidad de dinero cuya función y eficacia dependerá de la voluntad de las partes (ya las configuren como arras confirmatorias, penitenciales o penales).

  • De acuerdo con el CCCat, la regla general es que la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se realiza como arras confirmatorias, por lo que las arras penitenciales se deben pactar expresamente.

  • Aunque el CCcat no menciona las arras penales es posible que las partes las pacten.

Depósito de las arras

Otra posibilidad que aparece en el punto tercero del art.621-8 CCCat, en la compraventa de inmuebles, de hacer constar en el Registro de la Propiedad la entrega de arras penitenciales. Para ello deben cumplirse estos requisitos:

  • La entrega de arras penitenciales pactadas por un máximo de seis meses.
  • Que las arras se depositen ante notario.

Si se cumplen estos requisitos y las arras se inscriben en el Registro de la Propiedad el inmueble queda afecto a la devolución (duplicada) de las arras, lo que constituye una importante garantía para el comprador. En caso de desistimiento, el notario entregará las arras depositadas a quien corresponda.

La afección sobre el inmueble se extingue en los casos siguientes:

  1. Se cancela de oficio una vez transcurridos 60 días después del plazo pactado, excepto que haya una anotación anterior de demanda por parte del comprador.
  2. También se extingue la afección si el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.
  3. Asimismo, se extingue la afección cuando se inscribe la compraventa.

PREVISIÓN DE FINANCIACIÓN POR TERCERO. El artículo 621-49 CCcat.

Éste es un tema importante a la hora de concertar un contrato de arras, pues como establece el libro sexto del CcCat en su art. 621-49:

Artículo 621-49 Previsión de financiación por tercero

1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria”.

Este precepto responde a una problemática práctica frecuente, como es la que se produce en aquellos casos en los que el comprador de un inmueble, tras la firma del contrato privado de compraventa o de unas arras penitenciales, se encuentra con la negativa de la entidad financiera a concederle la financiación que necesita para satisfacer el precio de la compra y poder otorgar la correspondiente escritura de compraventa.

En todo caso, hay que destacar que el artículo 621-49 exige que en el propio contrato se haya previsto la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito. Y, además, dicho precepto permite el pacto en contrario, por lo que no es descartable que en la práctica algunos vendedores intenten pactar expresamente en el contrato la exclusión de este derecho del comprador.

Por otro lado, es necesario que la financiación proceda de una entidad de crédito, pues así lo indica expresamente el precepto (éste no se aplicaría si, por ejemplo, la financiación que necesita el comprador procede de un familiar).

Hay que tener en cuenta que si el comprador desiste del contrato por esta razón el vendedor está obligado a devolverle el precio que se le haya entregado y, en su caso, las arras penitenciales.

Por todo lo expuesto es importante que antes de firmar un contrato de arras se haga un estudio de los pros y contras de este.

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